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Après un été marqué par les incendies en Gironde et dans les Landes, le réseau Capifrance constate que les acquéreurs intègrent désormais le risque climatique dans leur décision d'achat. Assurabilité, température estivale du logement, zones à risque : les questions posées pendant les visites changent, et avec elles, peut-être, la hiérarchie des territoires.
Après les incendies qui ont frappé la Gironde et les Landes cet été, et des épisodes de canicule à répétition, la question n'a plus rien de théorique. Longtemps, on achetait un logement pour son emplacement, sa surface, son prix ou sa performance énergétique. Dans un communiqué diffusé fin juillet, le réseau immobilier Capifrance affirme qu'un nouveau critère s'impose progressivement dans les réflexions des acquéreurs : le risque climatique. Et propose l'analyse de son directeur général, Philippe Buyens, sur ce que le réchauffement change déjà, concrètement, dans les transactions.
Le constat de départ vient du terrain. À travers les retours de ses conseillers implantés sur tout le territoire, Capifrance observe une évolution des attentes des acheteurs, avec notamment un boom des ventes dans les régions montagneuses. La Haute-Savoie est ainsi devenue le département qui enregistre le plus de ventes chez Capifrance au niveau national. Un signal qui interroge : certains départements au climat plus tempéré bénéficient-ils d'un regain d'intérêt, pendant que d'autres, plus exposés, se fragilisent ?
Pendant les visites, de nouvelles questions
« Désormais les visites donnent lieu à de nouvelles questions », écrit Capifrance. Le bien est-il situé dans une zone à risque ? Est-il facilement assurable ? Quelle est sa température en plein été ? Les obligations de débroussaillement peuvent-elles freiner une vente ? Autant de points qui n'apparaissaient presque jamais dans les discussions il y a quelques années, et qui pèsent aujourd'hui sur les négociations : le réseau se demande ouvertement si les biens les plus exposés ne nécessitent pas désormais davantage de marchandage sur le prix.
Pour les vendeurs, le message est clair. Une maison isolée au cœur d'une pinède ou de la garrigue, hier synonyme de calme et de qualité de vie, peut devenir plus difficile à valoriser si l'acheteur anticipe un risque d'incendie, des restrictions d'eau ou une prime d'assurance élevée. L'assurabilité, justement, devient un sujet en soi : un logement difficile ou coûteux à assurer se vend moins bien, et Capifrance range la question parmi celles qui reviennent désormais en visite. Côté acheteurs, la grille de lecture s'allonge. Au DPE, le diagnostic de performance énergétique qui classe les logements de A à G, s'ajoute une attention neuve au comportement du bien en période de forte chaleur. Ce diagnostic intègre d'ailleurs, depuis sa réforme de 2021, un indicateur de confort d'été. Ce qui valait pour la facture de chauffage, la fameuse « valeur verte » qui fait qu'un logement bien classé se vend plus cher qu'une passoire thermique, pourrait demain valoir pour la capacité à rester vivable en pleine canicule.
Vers une nouvelle géographie de l'immobilier ?
Le communiqué va plus loin : « Au-delà de l'évolution des critères d'achat, c'est peut-être toute la hiérarchie des territoires qui est en train de se redessiner. » Des régions au climat plus doux gagneraient en attractivité, les centres-villes retrouveraient de l'intérêt face aux maisons très isolées, et les acquéreurs raisonneraient davantage sur la valeur du bien à long terme, en intégrant son exposition aux risques climatiques et sa capacité à conserver son prix dans les vingt prochaines années.
Pour un particulier, ce dernier point change la nature même de l'achat : le prix du jour compte moins que ce que le bien vaudra à la revente, dans dix ou vingt ans, sous un climat qui aura encore changé.
La question du rôle des collectivités se pose également : celles qui investissent dans l'adaptation au changement climatique renforcent-elles l'attractivité de leur territoire ? Parmi les questions soumises à Philippe Buyens, une résume l'ensemble : le climat est-il en train de devenir un critère d'achat aussi important que le DPE ?
Autre interrogation mise sur la table : quels sont aujourd'hui les principaux critères recherchés par les acquéreurs pour mieux supporter les fortes chaleurs ? Le réseau n'avance pas de chiffrage sur les décotes ou surcotes liées au risque climatique. Mais le simple fait qu'un grand réseau national en fasse un axe de communication en dit long sur ce que ses conseillers entendent chaque semaine sur le terrain. Pour qui achète aujourd'hui, la conclusion pratique tient en peu de mots : renseignez-vous sur l'exposition de la commune aux risques naturels, et visitez, si possible, aux heures les plus chaudes.