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Le projet de plan pluriannuel de travaux est devenu obligatoire pour les petites copropriétés, mais neuf sur dix ne l'ont toujours pas réalisé. Conséquence directe : des ventes bloquées, des aides publiques inaccessibles et des assureurs qui s'interrogent.
Juin concentre la majorité des assemblées générales de copropriétaires. Cette année, un document cristallise les tensions : le projet de plan pluriannuel de travaux, ou PPPT. Ce carnet de santé de l'immeuble, établi par un bureau d'études, liste et chiffre les travaux à entreprendre sur dix ans pour assurer la durabilité du bâtiment.
Obligatoire depuis le 1er janvier 2025 pour les copropriétés de moins de cinquante lots, il reste largement ignoré. Environ 90 % des 500 000 petites copropriétés concernées ne l'ont pas encore fait établir, faute d'offre adaptée, par méconnaissance de la règle, ou parce que le coût du diagnostic leur paraît trop élevé dans un contexte de charges déjà en forte hausse.
L'inertie a désormais des conséquences concrètes. Depuis le 1er janvier 2026, lors de toute vente en copropriété, le syndic doit fournir au notaire le PPPT de l'immeuble, ou au moins prouver qu'il est en cours d'élaboration. À défaut, l'acheteur peut refuser de signer l'acte ou négocier une décote sur le prix. Certaines transactions se retrouvent aujourd'hui à l'arrêt, les notaires comme les banques refusant de s'engager tant que l'ensemble des documents contractuels n'est pas réuni. Pour un copropriétaire pressé de vendre, l'absence de ce diagnostic se transforme en obstacle direct, susceptible de faire échouer une vente ou d'en réduire le produit.
Des aides publiques et une couverture en jeu
Le défaut d'étude énergétique préalable ferme aussi l'accès aux financements. L'Anah, qui décide de l'attribution des aides, n'examine aucun dossier MaPrimeRénov' Copropriété sans PPPT. Selon une estimation tirée d'une étude de l'Institut Paris Région de novembre 2025, les petites copropriétés représentent moins de 10 % des projets de rénovation recensés via les dispositifs d'aide publique, signe d'un retard structurel sur la rénovation énergétique.
Dans le monde de l'assurance, des refus de prise en charge de sinistres commencent même à être évoqués pour des copropriétés non conformes. Le risque se cumule ainsi sur trois fronts : un patrimoine dévalorisé à la revente, une rénovation privée de subventions et une couverture fragilisée en cas de dommage.
Une offre qui se structure pour les petits immeubles
Le marché commence à combler ce vide. Le bureau d'études Acceo, qui revendique 64 millions d'euros de chiffre d'affaires et 600 collaborateurs, a lancé Alber, une structure dédiée aux copropriétés de moins de vingt lots. Son PPPT démarre à 1 640 euros, soit moins de la moitié du tarif moyen du marché, situé entre 3 000 et 5 000 euros, grâce à un parcours largement digitalisé du devis au rapport final. « Notre offre vient combler un vide », résume Marilyne Lacaze, sa dirigeante. Les diagnostics sont réalisés par des experts certifiés DPE avec mention, compétents pour le diagnostic de performance énergétique collectif, le groupe disposant des qualifications OPQBI et RGE qui ouvrent droit à certaines aides de l'État. L'opérateur mise enfin sur la pédagogie, avec des rapports conçus pour que chaque copropriétaire comprenne sur quels travaux, dans quel délai et à quel coût son immeuble devra s'engager, et un accompagnement qui se prolonge par la comparaison des devis. Pour les copropriétaires, le calcul devient simple : quelques centaines d'euros de diagnostic aujourd'hui, ou une vente compromise demain.
Le sujet s'invite désormais au cœur des débats d'assemblée, où le coût du diagnostic se heurte à des budgets déjà tendus. Adossé au savoir-faire du groupe Acceo, le nouvel acteur combine une plateforme de co-construction en ligne et un réseau national d'experts, avec l'ambition d'accompagner les copropriétés au-delà du seul rapport, jusqu'au choix et au suivi des travaux. L'enjeu affiché est de lever l'attentisme de structures qui, faute d'information claire, ignorent encore l'ampleur exacte de leurs obligations.