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La loi de finances 2026 ouvre une brèche dans la fiscalité immobilière : pour la première fois, un mécanisme d’amortissement s’applique à la location nue. Baptisé « dispositif Jeanbrun », ce nouvel outil entend relancer l’investissement dans un marché grippé par la hausse des taux et la crise du logement. Faut-il pour autant abandonner le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel), référence historique en matière d’optimisation fiscale ?
Un amortissement en location vide… sous conditions
Jusqu’ici, l’amortissement était l’apanage de la location meublée. En LMNP, le propriétaire peut déduire chaque année une fraction de la valeur réelle du bien (hors terrain) et du mobilier, réduisant fortement – voire annulant – l’impôt sur les loyers. Le dispositif Jeanbrun transpose ce principe à la location nue, mais dans un cadre strict.
Quatre conditions cumulatives s’imposent. Le logement doit être neuf, ou ancien avec au moins 30 % de travaux. Il doit être acquis entre 2026 et 2028. Le bailleur s’engage à louer pendant neuf ans sans possibilité de reprise anticipée. Enfin, des plafonds de loyers et de ressources des locataires s’appliquent.
Ce dernier point change tout. Là où le LMNP autorise des loyers libres, souvent supérieurs de 15 à 40 % à la location vide, le Jeanbrun impose des niveaux « intermédiaire », « social » ou « très social », variables selon la zone géographique. Dans les grandes métropoles, l’écart entre prix d’achat et loyers plafonnés pèse rapidement sur la rentabilité.
Deux philosophies fiscales opposées
Au-delà des contraintes juridiques, la différence est technique.
En Jeanbrun, l’amortissement est forfaitaire : il s’applique à 80 % de la valeur du bien, selon un taux compris entre 3 % et 5,5 %. Le montant est plafonné entre 8 000 et 12 000 euros par an… et par foyer fiscal. Deux appartements se partagent donc la même enveloppe.
En LMNP, le calcul repose sur la valeur réelle des composants (gros œuvre, toiture, installations, mobilier). Il n’existe aucun plafond annuel et chaque bien est traité séparément. Pour un investisseur multi-propriétaire, l’avantage est décisif.
Le Jeanbrun conserve toutefois une arme : le déficit foncier généré peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. L’économie d’impôt est immédiate et proportionnelle au taux marginal d’imposition. En LMNP, les déficits sont reportables uniquement sur les futurs bénéfices BIC.
Le test du cashflow : verdict sans appel
Les simulations JD2M, réalisées sur un appartement neuf de 50 m² financé à 90 % par emprunt à 3 %, éclairent le débat.
À Paris (zone A bis), le dispositif Jeanbrun en loyer intermédiaire génère un cashflow négatif de –1 885 euros par an. En loyer très social, la perte atteint –7 267 euros. Le LMNP, lui, affiche +960 euros.
À Lyon, l’écart est également net : +937 euros en Jeanbrun intermédiaire contre +3 331 euros en meublé. À Strasbourg, +2 289 euros contre +5 347 euros. Même constat à Quimper ou Niort : le LMNP double, voire triple le flux de trésorerie annuel.
La raison est simple : des loyers plus élevés et un amortissement non plafonné compensent mieux le coût du crédit. À mesure que le prix d’achat grimpe, le Jeanbrun s’essouffle. Le taux d’amortissement bonifié du loyer très social ne compense jamais la chute des revenus locatifs.
Quel investisseur pour le Jeanbrun ?
Le nouveau dispositif n’est pas dénué d’intérêt. Il peut séduire un contribuable fortement imposé (TMI de 30 % ou plus), achetant dans une ville de province à prix modéré, prêt à immobiliser son bien pendant neuf ans. Dans ce cas, l’imputation du déficit foncier peut améliorer la performance globale.
Mais pour un investisseur recherchant flexibilité, rendement et capacité de montée en puissance, le LMNP conserve une longueur d’avance. Il permet d’ajuster le bail chaque année, de loger un enfant étudiant, ou de conserver la jouissance saisonnière du bien. Surtout, il demeure accessible aux propriétaires existants, quand le Jeanbrun est réservé aux acquisitions 2026-2028.
Une réforme plus symbolique que révolutionnaire
Le dispositif Jeanbrun introduit une innovation fiscale attendue : l’amortissement en location nue. Mais les plafonds de loyers et d’amortissement, combinés à la contrainte de durée, limitent son attractivité dans les marchés tendus.
En matière de rentabilité pure, les chiffres sont constants : le LMNP l’emporte dans toutes les villes étudiées. Le Jeanbrun apparaît comme un outil ciblé, davantage orienté vers une logique de politique du logement que vers l’optimisation patrimoniale maximale.
Dans un contexte où l’accès au crédit reste le principal frein à l’investissement, la question dépasse peut-être la fiscalité. Car sans capacité d’emprunt, aucun dispositif – aussi innovant soit-il – ne peut réellement relancer la machine immobilière.